ARTIKEL 1 VON 6 · GRUNDLAGEN
Wie Booking.com zum stillen Mitvermieter deines Hauses wird
Stell dir vor, du vermietest dein Ferienhaus – und ein Unternehmen aus Amsterdam entscheidet mit, was du dafür bekommst. Genau das passiert, wenn du dein Haus bei Booking.com einstellst, ohne die Mechanik dahinter zu kennen.
Die meisten Vermieter auf La Palma kennen Booking.com als Vertriebskanal: Man stellt sein Haus ein, Gäste buchen, am Ende kommt Geld an. Was dabei oft übersehen wird, ist, wie viel Kontrolle über den eigenen Preis man dabei tatsächlich abgibt – und wie viel am Ende wirklich übrig bleibt.
Ein konkretes Beispiel
Dieses Beispiel haben wir zufällig live in der Booking.com-App entdeckt, während wir die Verfügbarkeit für ein Haus geprüft haben, das wir selbst anbieten. Bei uns kostet die Woche 540 €. In der Booking.com-App wird für genau denselben Zeitraum (17. – 24. November) ein durchgestrichener „Originalpreis“ von 549 € angezeigt – mit Genius Level 3 reduziert auf 450 €.
Schon der angezeigte „Originalpreis“ von 549 € liegt also leicht über unserem Direktpreis. Doch das eigentlich Interessante ist der Genius-Preis: 450 € wirkt für den Gast wie ein Schnäppchen gegenüber den durchgestrichenen 549 € – tatsächlich liegt er aber bereits 90 € unter unserem regulären Preis. Schauen wir uns an, was davon beim Vermieter ankommt:
| Position | Betrag | Differenz |
| Preis bei uns (Direktpreis) | 540 € | — |
| „Originalpreis“ bei Booking.com (durchgestrichen) | 549 € | + 9 € |
| Tatsächlicher Preis bei Booking.com (Genius 3) | 450 € | − 90 € |
| Abzüglich Provision (ca. 15 %) | ≈ 382 € | − 158 € |
| Abzüglich Kreditkartengebühren | ≈ 369–376 € | − ca. 164–171 € |
Am Ende bleiben dem Vermieter über Booking.com nur rund 369–376 € – fast 32 % weniger als der direkte Preis von 540 €, den derselbe Gast bei uns gezahlt hätte. Der Gast denkt, er hat ein gutes Angebot bekommen („99 € gespart!“). Tatsächlich hat allein der Vermieter den gesamten Rabatt finanziert, plus die Provision.
Wie Booking.com die Preishoheit übernimmt
Der Mechanismus dahinter heißt in der Branche „Rate Parity“ oder Preisparität. Jahrelang verpflichtete Booking.com Vermieter vertraglich dazu, auf keinem anderen Kanal – auch nicht der eigenen Webseite – einen niedrigeren Preis anzubieten als bei Booking.com selbst. Das Ziel: Booking.com sollte immer die günstigste oder zumindest gleich günstige Option sein.
Das Problem dabei: Auch wenn der Grundpreis identisch gehalten werden musste, konnte Booking.com über eigene Rabattprogramme – wie das Genius-Programm – den tatsächlichen Endpreis für den Gast trotzdem senken. Bezahlt wird dieser Rabatt nicht von Booking.com, sondern vom Vermieter.
Damit entscheidet faktisch nicht mehr der Vermieter, was sein Haus kostet – sondern ein Algorithmus, der im Hintergrund Rabatte gewährt, um Gäste auf der Plattform zu halten.
Was die Justiz dazu sagt
Diese Praxis ist inzwischen kein rein moralisches Thema mehr. Im September 2024 entschied der Europäische Gerichtshof (EuGH), dass die sogenannten Bestpreisklauseln von Booking.com gegen EU-Wettbewerbsrecht verstoßen. Über 15.000 Hotels in Europa haben sich seither einer Sammelklage angeschlossen, um Schadensersatz für entgangene Einnahmen aus den Jahren 2004 bis 2024 zu fordern. In Spanien verhängte die Wettbewerbsbehörde CNMC zusätzlich eine Rekordstrafe von 413 Millionen Euro gegen Booking.com.
Was für Hotels gilt, betrifft Ferienhausvermieter in der gleichen Logik: Auch hier bestimmt die Plattform faktisch über den Preis – nur dass es bei kleinen, individuellen Vermietern oft niemanden gibt, der diese Mechanik durchschaut oder anprangert.
Was das für dich bedeutet
- Bevor du dein Haus bei Booking.com einstellst, solltest du genau wissen, was am Ende wirklich bei dir ankommt – nicht, was der Gast zahlt.
- Eine Kalkulation „Preis minus Provision“ reicht nicht. Rabattprogramme wie Genius müssen mit eingerechnet werden.
- Du behältst die Kontrolle nur, wenn du deinen Direktvertrieb – über deine eigene Webseite oder lokale Vermittler – stark genug aufbaust, dass Booking.com nicht dein wichtigster Kanal werden muss.
Weißt du, was dein Haus nach Booking.com wirklich einbringt – oder kennst du nur den Preis, den der Gast sieht?
Teil 1 einer 6-teiligen Serie. Im nächsten Artikel: Das Genius-Programm – und wer den Rabatt wirklich bezahlt.